PRÉSTAMOS DE INVERSIÓN
Los bienes inmuebles pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo. En general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad y también es atractivo en comparación con las fuentes de rendimiento de ingresos más tradicionales.
Razones para invertir en bienes raíces
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Flujo de efectivo constante: Ser propietario de bienes raíces es una forma de aumentar sus ingresos mensuales. Ya sea que invierta en bienes raíces comerciales o residenciales, puede alquilar su espacio a los inquilinos. A continuación, recibirá un pago mensual en forma de cheques de alquiler.
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Grandes rendimientos: Si los bienes inmuebles que posee aumentan de valor con el tiempo, puede venderlos para obtener una sólida ganancia. Recuerde, la apreciación no está garantizada. Debe invertir en la propiedad adecuada para ver esos rendimientos significativos.
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Seguridad a largo plazo: Los bienes inmuebles son una inversión a largo plazo, lo que significa que puede conservarlos durante varios años mientras espera que se aprecien. Al mismo tiempo, si alquila su inmueble, puede obtener ingresos mensuales mientras espera que aumente el valor de su propiedad.
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Ventajas fiscales: Invertir en bienes raíces viene con beneficios fiscales. Puede deducir varios gastos asociados con la propiedad de una propiedad de inversión, incluidos los impuestos sobre la propiedad, los intereses de la hipoteca, las tarifas de administración de la propiedad, el seguro, los costos continuos de mantenimiento, las reparaciones y el dinero gastado en la comercialización de la propiedad para los posibles inquilinos. Si vende su propiedad por más de lo que pagó, la ganancia no será gravada como ingreso. En cambio, se gravará como ganancias de capital, que generalmente vienen con tasas impositivas más bajas que los ingresos. Si invierte en zonas de oportunidad – barrios que requieren inversión – pagará aún menos en plusvalías.
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Diversificación: Agregar bienes raíces a sus inversiones aumenta su diversificación, lo que puede protegerlo en tiempos de crisis económica. Digamos que ciertas acciones están sufriendo debido a una recesión económica. Las propiedades de inversión en su cartera aún podrían estar aumentando de valor, protegiéndolo de las pérdidas que están teniendo sus otras inversiones.
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Ingresos pasivos: Las propiedades de inversión generan ingresos pasivos muy deseados, por los que no tiene que trabajar todos los días. Digamos que cobra alquiler en una propiedad unifamiliar o multifamiliar; los cheques mensuales de alquiler son un ejemplo de ingresos pasivos.
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Capacidad para apalancar fondos: Al invertir en bienes raíces, es posible que no pueda comprar una propiedad en su totalidad. Después de todo, su plan para alquilar una casa unifamiliar podría costar $200,000 o más. Ahí es donde entra en juego el apalancamiento. El apalancamiento en bienes raíces significa usar el dinero de otras personas para comprar propiedades. En este caso, obtendrá préstamos de bancos, prestamistas hipotecarios o cooperativas de crédito y los pagará con el tiempo, lo que le permitirá aumentar sus propiedades inmobiliarias sin gastar la cantidad total que necesitaría para comprarlas por su cuenta.
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Protección contra la inflación: Las inversiones inmobiliarias se consideran protección contra la inflación. Cuando los precios de los bienes y servicios aumentan, el valor de las viviendas y los alquileres suelen aumentar. Las propiedades de inversión, entonces, pueden proporcionarle un aumento de los ingresos mensuales y una apreciación para ayudarlo a protegerse financieramente cuando los costos de todo lo demás también aumentan.
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Oportunidad de construir capital: El gran objetivo de la inversión inmobiliaria es aumentar su efectivo, también conocido como capital de construcción. Aumentará su riqueza cuando venda una propiedad que ha subido de valor. La clave, por supuesto, es invertir en propiedades adecuadas que aumentarán su valor.
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Cumplimiento y Control: Ser propietario de propiedades de inversión conlleva otros beneficios que no son financieros. Cuando posee bienes raíces de inversión, usted es su jefe, lo cual satisface a muchos inversores. También puede marcar la diferencia en su comunidad proporcionando viviendas para inquilinos o trayendo negocios a propiedades comerciales que brindan servicios muy necesarios para sus comunidades.
Programas de préstamo
Convencional
Un préstamo convencional es un préstamo hipotecario que una agencia gubernamental no respalda; en cambio, está disponible y garantizado a través del sector privado (Fannie Mae y Freddie Mac). Los préstamos convencionales siguen siendo, de lejos, el tipo de hipoteca más común. Se utiliza principalmente para residencias primarias und Propiedades de inversión.
Características generales a saber:
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Pago inicial:: El pago inicial mínimo para una compra de inversión es del 20%.
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Seguro Hipotecario Privado:No se necesita seguro hipotecario debido al pago inicial del 20% requerido.
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Ocupación:Propiedad de inversión.
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Ingreso:Debe tener verificación de ingresos a través de cheques de pago/W2 o declaraciones de impuestos (trabajadores autónomos), cartas de adjudicación, pensiones, etc.
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Relación deuda-ingreso (DTI):El DTI compara cuánto debe el prestatario cada mes con cuánto gana. Es el porcentaje de los pagos mínimos mensuales de la deuda dividido por el ingreso bruto mensual. Para los créditos Convencionales, el DTI, incluyendo el pago de la nueva hipoteca, no puede ser superior al 50% de los ingresos brutos mensuales.
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Puntaje de crédito:Tendrá un gran impacto en la tasa de interés y el costo del seguro hipotecario para esos préstamos. Es posible obtener la aprobación para un préstamo convencional con un puntaje de crédito tan bajo como 620, aunque algunos prestamistas pueden buscar un puntaje de 660 o mejor.
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Tasas de interés:Los préstamos convencionales generalmente ofrecen tasas de interés más altas que los préstamos de la FHA, VA y USDA, pero generalmente tienen una APR más baja (menos costo para originar el préstamo) y pueden ser tasas fijas o ajustables. La tasa de interés para este tipo de préstamo dependerá en gran medida de su puntaje crediticio y de su historial crediticio general. Cuanto mejor sea el crédito, mejor será la tasa. Los préstamos convencionales siguen siendo, con diferencia, el tipo de hipoteca más común, y tradicionalmente representan casi el 80 % de las ventas de viviendas nuevas en los EE. UU.
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Límites de préstamo:Los límites de préstamo convencionales cambian cada año. El límite de préstamo llega a $726,200 para viviendas unifamiliares en 2023. Para comprar una casa con un préstamo mayor que ese, a menos que la propiedad esté ubicada en un área de alto costo, el prestatario necesitará un préstamo Jumbo o Non-QM. .
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Términos del préstamo:Los préstamos convencionales suelen ser por más de 30 años, pero es posible calificar para plazos flexibles, como plazos de 10, 15, 20 y 25 años.
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Unidades:La propiedad puede ser de 1 a 4 unidades. Los límites de préstamo y los criterios de calificación pueden variar según la cantidad de unidades.
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Curiosidad:Los préstamos convencionales son hipotecas compradas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos empresas son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) creadas por el Congreso para brindar liquidez, estabilidad y asequibilidad a los mercados hipotecario y de vivienda de EE. UU. Son responsables de comprar hipotecas de los bancos, ayudándolos a crear más flujo de efectivo para continuar originando y procesando préstamos hipotecarios. Ambas entidades compran y venden préstamos convencionales. Aunque cada uno está respaldado por el gobierno federal, los préstamos no lo están. Los prestamistas privados respaldan los préstamos convencionales, por lo que el prestatario no solicita directamente una hipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac, pero cualquiera de esas compañías puede comprar el préstamo hipotecario. Cada entidad retiene esas hipotecas como parte de su cartera o las vuelve a empaquetar en valores respaldados por hipotecas.
No-QM
Un préstamo no QM, o una hipoteca no calificada, le permite calificar en base a métodos alternativos en lugar de la verificación de ingresos tradicional requerida para la mayoría de los préstamos. Esa es la principal diferencia entre los préstamos QM y Non-QM. Este tipo de hipoteca no cumple con los requisitos de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) para ser considerada una hipoteca calificada (Préstamo QM)
Estos préstamos son para prestatarios con circunstancias únicas de calificación de ingresos y posibles problemas de crédito.
Los préstamos que no son de QM son la única forma de hacer que las oportunidades de inversión sean plausibles para muchos posibles propietarios de viviendas e inversores inmobiliarios.
Beneficios hipotecarios no QM
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La mayoría de sus programas no requieren declaraciones de impuestos para la verificación de ingresos
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Mayor flexibilidad de suscripción
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Flexibilidad en los cálculos de ingresos
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Flexibilidad en los requisitos del historial laboral
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Se requiere un pago inicial mínimo del 10% para las residencias principales
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Flexibilidad en Credit Scores (con un mayor impacto en la tasa de interés y préstamo a valor)
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Préstamos sin ingresos o préstamos con ingresos declarados en propiedades de inversión
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Contando los ingresos por alquiler (incluidos Airbnb y VRBO)
Productos hipotecarios no QM disponibles
Los préstamos que no son QM tienden a ser flexibles y adaptables a las condiciones del mercado. Debido a estas circunstancias, los productos que no son QM cambian y se actualizan constantemente, y su disponibilidad aumenta y disminuye.
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Préstamos de estados de cuenta bancarios
Para este programa Non-QM, los extractos bancarios son el único documento requerido para verificar los ingresos. Los prestatarios pueden calificar con estados de cuenta bancarios de tan solo tres meses; sin embargo, los programas más populares son los préstamos bancarios a 12 o 24 meses. Este préstamo suele ser una buena solución para los prestatarios que trabajan por cuenta propia, los dueños de negocios, los agentes inmobiliarios, los consultores y los empresarios.
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Préstamos de inversión sin ingresos (Préstamos DSCR - Relación de cobertura del servicio de la deuda)
Los préstamos de inversión DSCR permiten a los inversores construir su cartera de bienes raíces con menos contratiempos. El préstamo de índice de cobertura del servicio de la deuda utiliza los ingresos por alquiler de la propiedad para calificar y no considera los ingresos del prestatario. La relación se calcula dividiendo el ingreso operativo neto anual del alquiler de la propiedad por sus pagos anuales totales del servicio de la deuda. Si el DSCR es 1.0 o superior, generalmente es aceptado por los prestamistas, y si es inferior a 1.0, se deben considerar algunas excepciones para calificar.
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Préstamos Nacionales Extranjeros
Un préstamo nacional extranjero es un tipo de préstamo diseñado para ciudadanos no estadounidenses que buscan comprar una casa en los Estados Unidos. No es necesario un número de Seguro Social válido, puntaje FICO de EE. UU. o Número de identificación fiscal individual (ITIN). Para calificar, el prestatario solo necesitará un pasaporte válido y el pago inicial (generalmente el 30% del precio de compra) y el costo de cierre disponible.
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Préstamos Jumbo con 10% de enganche
Si bien los préstamos jumbo tradicionales todavía requieren un 20 % de anticipo, ofrecemos préstamos jumbo de casi $3 millones con tan solo un 10 % de anticipo, hasta un 50 % de relación deuda-ingresos y flexibilidad en los puntajes de crédito. Los préstamos jumbo con un pago inicial del 10% suelen ser la solución ideal para los compradores primerizos que aún pueden tener grandes préstamos estudiantiles y otras deudas crediticias, como préstamos estudiantiles o facturas médicas. El programa de préstamos jumbo con un 10% de enganche también es adecuado para personas de altos ingresos que buscan invertir su efectivo en otros activos.
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Préstamos ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente)
Un préstamo hipotecario ITIN es un tipo de préstamo hipotecario diseñado específicamente para personas que no tienen un número de Seguro Social. En su lugar, utilizan su Número de Identificación del Contribuyente (ITIN) como forma principal de identificación. Los requisitos de documentación y crédito varían según el prestamista, pero generalmente usamos declaraciones de impuestos, declaraciones de pérdidas y ganancias, estados de cuenta bancarios o activos experimentados para documentar los ingresos.
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Préstamos hipotecarios de interés solamente
Hay préstamos hipotecarios de solo interés en préstamos fijos a 40 años, préstamos fijos a 30 años, brazos 7/1 y brazos 5/1. Solo pagará el interés durante los primeros 10 años del préstamo, proporcionando ahorros significativos durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, es esencial recordar que no pagará el saldo de capital durante el período de interés solamente.
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Préstamos de eventos de crédito recientes
Los eventos crediticios recientes pueden dificultar la obtención de un préstamo porque muchos prestamistas los ven como una señal de alerta. Sin embargo, existen programas de préstamos para prestatarios con eventos crediticios recientes, que incluyen ejecuciones hipotecarias, ventas al descubierto y quiebras. Si bien hay opciones para tan solo un día después del evento de crédito, los términos del préstamo generalmente mejoran cuanto más tiempo ha pasado, incluso en uno o dos años.
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Préstamos para propiedades de alquiler comercial
Hay una variedad de préstamos construidos explícitamente para las necesidades de los inversionistas de bienes raíces que desean expandir su cartera para incluir viviendas unifamiliares, propiedades de 2 a 4 unidades, condominios, casas adosadas, multiusos y multifamiliares de cinco o más unidades. propiedades.