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REFINANCIAMENTO DE CASA
Um refinanciamento de hipoteca é quando você contrai um novo empréstimo para pagar o empréstimo existente de sua casa atual. Freqüentemente, as pessoas refinanciam para reduzir sua taxa de juros para reduzir os pagamentos mensais ou para aproveitar o patrimônio de sua casa para melhorar o fluxo de caixa. Outros refinanciam uma casa para pagar o empréstimo mais rapidamente, livram-se do seguro de hipoteca ou mudam de uma taxa ajustável para um empréstimo de taxa fixa.
Característica de refinanciamentoics
Os empréstimos de compra e refinanciamento têm requisitos e elementos semelhantes, com poucas alterações devido
a diferentes processos e resultados.
Os requisitos e programas de empréstimo para comprar e refinanciar um imóvel são os mesmos, com
algumas diferenças no refinanciamento:
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Não há contrato.
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Ativos (dinheiro) geralmente não são necessários (apenas para verificação de crédito, avaliação e taxas de HOA, se aplicável).
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Deve ter o patrimônio necessário na propriedade para se qualificar.
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Normalmente, os mutuários pulam até dois pagamentos de hipoteca e recebem o reembolso do depósito (se houver).
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O Loan-to-value (porcentagem de financiamento versus patrimônio) muda dependendo da finalidade do programa de refinanciamento e empréstimo.
Razões para refinanciar sua propriedade
Os refinanciamentos permitem que você altere os termos de sua hipoteca original, o que você pode querer
fazer por vários motivos:
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Sua pontuação de crédito melhorou: Suponha que você seja um proprietário que adquiriu um empréstimo com crédito inferior e, desde então, melhorou sua situação de crédito. Nesse caso, você pode ser elegível para taxas significativamente mais baixas, pagamentos e economias substanciais.
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As taxas de juros caíram: Se as taxas de juros estiverem mais baixas hoje do que quando você obteve seu empréstimo original, você pode refinanciar para aproveitar a taxa mais baixa. É fundamental para quem garantiu um empréstimo antes de 2008, quando as taxas atingiram cerca de 8%. De acordo com a Casa Branca, o proprietário médio poderia economizar vários milhares de dólares por ano refinanciando sua hipoteca.
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Você deseja um pagamento mensal menor: Mudar para prazos de empréstimo mais longos ou mudar de uma taxa de juros mais alta pode ajudá-lo a reduzir seu pagamento mensal. Use uma calculadora de hipoteca para determinar o que um pagamento mais baixo faz por você. Considere o custo total do empréstimo ao calcular esse valor. Um pagamento mensal mais baixo agora pode não significar economia a longo prazo, mas o refinanciamento pode resolver o problema se você precisar de um pouco de flexibilidade imediatamente.
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Converta uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) em uma taxa fixa:Os empréstimos ARM têm limites que limitam o aumento das taxas de juros. Esses limites são definidos para monitorar os aumentos anuais e o aumento total ao longo da vida de um empréstimo. Em outras palavras, um empréstimo não aumentará instantaneamente de 5% para 10%; muitas vezes, os compradores são informados com antecedência para cada aumento da taxa de juros. Com isso dito, à medida que seu ARM aumenta, pode ser sensato considerar o refinanciamento para uma taxa de juros fixa. Suponha que você possa garantir um refinanciamento de 20 ou 15 anos. Nesse caso, você evitará adicionar uma quantidade significativa de tempo ao seu empréstimo enquanto colhe os benefícios de juros mais baixos ao longo do empréstimo, com o potencial de economizar dinheiro ao longo da vida do empréstimo.
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Liberar fundos de um empréstimo imobiliário (Cash-out Loans): Se você já possui um empréstimo imobiliário e precisa financiar um novo projeto, um empréstimo de saque pode ser sua escolha. Por meio desses produtos, você pode aproveitar as taxas de juros mais baixas ou até mesmo alterar os termos de pagamento para criar flexibilidade por meio de refinanciamento de saque. Você também pode usar home equity para consolidar dívidas.
Programas de Empréstimos
Convencional
Um empréstimo convencional é um empréstimo hipotecário que não é financiado por uma agência governamental; em vez disso, está disponível e garantido pelo setor privado (Fannie Mae e Freddie Mac). Os empréstimos convencionais continuam sendo, de longe, o tipo mais comum de hipoteca. É usado principalmente para Residências Primárias ed Propriedades de investimento.
Características gerais a saber:
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Empréstimo de valor:Loan-to-value significa o valor financiado contra a casa avaliada
valor. Para uma mudança na taxa de juros ou no prazo, o valor máximo do empréstimo é de 95%. Para
um saque, o valor máximo do empréstimo é de 80%.
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Seguro de Hipoteca Privada: É um tipo de seguro que protege os credores contra perdas
decorrentes da inadimplência em empréstimos. É normalmente exigido quando um mutuário tem menos de
20% do patrimônio do preço de compra da casa. O mutuário geralmente paga o seguro
prêmio como parte de seus pagamentos mensais de hipoteca. O PMI pode ser solicitado a ser
removido quando a propriedade adquire 20% do patrimônio, e o mutuário tem dois anos completos
de pagamentos em dia, ou quando a hipoteca atinge 78% de seu cronograma de amortização.
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Ocupação: Principal, segunda casa e investimento.
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Renda:Deve ter verificação de renda por meio de contracheques/W2s ou declarações fiscais (autônomos), cartas de prêmios, pensões, etc.
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Índice de dívida sobre receita (DTI):O DTI compara quanto o mutuário deve a cada mês com quanto ele ganha. É a porcentagem de pagamentos mínimos mensais da dívida dividida pela renda mensal bruta. Para empréstimos Convencionais, o DTI, incluindo o novo pagamento da hipoteca, não pode ser superior a 50% da renda bruta mensal.
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Pontuação de crédito:Terá um grande impacto na taxa de juros e no custo do seguro hipotecário para esses empréstimos. É possível obter aprovação para um empréstimo convencional com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 620, embora alguns credores possam procurar uma pontuação de 660 ou superior.
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Taxa de juros:Os empréstimos convencionais geralmente oferecem taxas de juros mais altas do que os empréstimos FHA, VA e USDA, mas geralmente com APR mais baixo (menos custo para originar o empréstimo) e podem ser taxas fixas ou ajustáveis. A taxa de juros para esse tipo de empréstimo dependerá em grande parte da sua pontuação de crédito e do histórico geral de crédito. Quanto melhor o crédito, melhor a taxa. Os empréstimos convencionais continuam sendo, de longe, o tipo mais comum de hipoteca, tradicionalmente respondendo por quase 80% das novas vendas de casas nos EUA.
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Limites de Empréstimo:Os limites de empréstimos convencionais mudam a cada ano. O limite do empréstimo chega a US $ 726.200 para residências unifamiliares em 2023. Para comprar uma casa com um empréstimo maior que esse, a menos que a propriedade esteja localizada em uma área de alto custo, o mutuário precisará de um empréstimo Jumbo ou Non-QM .
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Termos do empréstimo:Os empréstimos convencionais geralmente duram mais de 30 anos, mas é possível se qualificar para termos flexíveis, como prazos de 10, 15, 20 e 25 anos.
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Unidades:A propriedade pode ser de 1 a 4 unidades. Os limites de empréstimo e critérios de qualificação podem variar dependendo do número de unidades.
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Curiosidade:Empréstimos convencionais são hipotecas compradas por Fannie Mae e Freddie Mac. Essas duas empresas são empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) criadas pelo Congresso para fornecer liquidez, estabilidade e acessibilidade aos mercados imobiliários e hipotecários dos EUA. Eles são responsáveis por comprar hipotecas dos bancos, ajudando-os a criar mais fluxo de caixa para continuar originando e processando empréstimos imobiliários. Ambas as entidades compram e vendem empréstimos convencionais. Embora cada um deles seja apoiado pelo governo federal, os empréstimos não são. Os credores privados apóiam empréstimos convencionais, de modo que o mutuário não solicita uma hipoteca diretamente à Fannie Mae ou Freddie Mac, mas qualquer uma dessas empresas pode adquirir o empréstimo hipotecário. Cada entidade mantém essas hipotecas como parte de seu portfólio ou as reembala em títulos lastreados em hipotecas.
FHA
Os empréstimos da FHA são hipotecas seguradas pelo governo dos Estados Unidos (a Federal Housing Administration, mais especificamente) e são considerados um pouco mais arriscados para o credor, pois os critérios de empréstimo são menos rígidos. O governo apóia o empréstimo para reduzir o risco do credor, e o mutuário deve pagar um seguro hipotecário obrigatório para esse empréstimo.
Características gerais a saber:
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Empréstimo de valor:Loan-to-value significa o valor financiado contra a casa avaliada
valor. Para uma mudança na taxa de juros ou no prazo, o valor máximo do empréstimo é de até
97,75%. Para um saque, o valor máximo do empréstimo é de 80%.
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Prêmio de seguro de hipoteca:O empréstimo da FHA exige que você pague um seguro de hipoteca por 30
anos quando o loan-to-value for superior a 90% ou 11 anos quando o loan-to-value for
menos de 90%.
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Taxa de Financiamento:Os empréstimos FHA aplicam uma taxa de financiamento de 1,75% do valor do empréstimo, o que torna sua APR geralmente 1,5 a 2 pontos maior do que as hipotecas convencionais de taxa fixa para mutuários com crédito bom a excelente.
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Ocupação:Ele pode ser usado apenas para Residências Primárias.
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Renda:Deve ter verificação de renda por meio de contracheques/W2s ou declarações fiscais (autônomos), cartas de prêmios, pensões, etc.
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Índice de dívida sobre receita (DTI):O DTI compara quanto o mutuário deve a cada mês com quanto ele ganha. É a porcentagem de pagamentos mínimos mensais da dívida dividida pela renda mensal bruta. O DTI, incluindo o novo pagamento da hipoteca, não pode ser superior a 56,99% da renda bruta mensal para empréstimos FHA.
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Pontuação de crédito:Os empréstimos FHA são mais flexíveis com créditos desafiadores, na maioria dos casos, permitindo que os mutuários com pontuações de crédito tão baixas quanto 580 se qualifiquem para uma hipoteca com o pagamento mínimo exigido. Se a pontuação de crédito for de 500 a 579, o mutuário pode se qualificar, mas deve fazer um adiantamento de 10%.
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Taxa de juros:As taxas de juros para empréstimos FHA são normalmente mais baixas do que os empréstimos convencionais, mas podem variar dependendo do histórico de crédito, valor do empréstimo e outros fatores. Normalmente, os empréstimos FHA estão disponíveis com taxas fixas ou ajustáveis.
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Limites de Empréstimo:o limite de empréstimo FHA muda de acordo com o município em que a propriedade está localizada. O limite nacional de hipoteca futura da FHA "piso" e "teto" para uma propriedade de uma unidade em 2023 é de $ 472.030 e $ 1.089.300, respectivamente, dependendo do condado e do número de unidades que a propriedade possui. Na Flórida, a maioria dos condados respeita o limite mínimo, mas condados mais caros, como Miami-Dade, Broward e Palm Beach, têm seus limites de $ 557.750.
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Termos do empréstimo:Os empréstimos da FHA geralmente duram mais de 30 anos, mas é possível se qualificar para termos flexíveis, como prazos de 10, 15, 20 e 25 anos.
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Unidades:A propriedade pode ser de 1 a 4 unidades. Os limites de empréstimo e critérios de qualificação podem variar dependendo do número de unidades.
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Custos finais:Um empréstimo FHA permite financiar alguns custos de fechamento (taxa de financiamento) e distribuí-los ao longo do tempo como parte do pagamento da hipoteca.
VA
Os empréstimos VA são um tipo de hipoteca especificamente paraveteranos, militares e seus cônjuges sobreviventes.Esses empréstimos geralmente não exigem pagamento inicial e podem oferecer taxas de juros mais baixas do que os empréstimos convencionais; Além disso, não há exigência de pontuação mínima de crédito.
Características gerais a saber:
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Empréstimo de valor:Loan-to-value significa o valor financiado contra a casa avaliada
valor. Para empréstimos VA, o mutuário pode ir até 100% de financiamento.
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Seguro de hipoteca:Não há seguro de hipoteca em empréstimos VA.
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Taxa de Financiamento:A menos que o veterano tenha 10% de deficiência ou mais, o que os torna isentos de qualquer taxa de financiamento, os mutuários de VA pela primeira vez que fizerem um adiantamento de menos de 5% pagarão uma taxa igual a 2,3% do valor do empréstimo. Mutuários subseqüentes com o mesmo adiantamento pagam um pouco mais; 3,6%. Se eles fizerem um adiantamento maior, a taxa de financiamento será menor. Essa taxa pode ser paga no fechamento ou financiada no empréstimo.
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Ocupação:Ele pode ser usado apenas para residências principais, mas o mutuário pode ser elegível para transformar sua residência principal em uma propriedade de investimento e obter outro empréstimo VA para comprar uma residência principal.
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Renda:Deve ter verificação de renda por meio de contracheques/W2s ou declarações fiscais (autônomos), cartas de prêmios, pensões, etc.
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Índice de dívida sobre receita (DTI):O DTI compara quanto o mutuário deve a cada mês com quanto ele ganha. É a porcentagem de pagamentos mensais mínimos da dívida dividida pela renda mensal bruta. O índice DTI ideal para um empréstimo VA é de 41%. Ainda assim, é essencial observar que o Departamento de Assuntos de Veteranos não estabelece um limite máximo para a taxa DTI, mas fornece diretrizes para credores hipotecários VA que
definem seus critérios com base na pontuação de crédito do mutuário e outros fatores financeiros, que geralmente definem os índices máximos de DTI permitidos em torno de 50%.
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Pontuação de crédito:Não há exigência de pontuação mínima de crédito. Em vez disso, o VA exige que um credor revise todo o perfil do empréstimo. Os credores normalmente têm requisitos de crédito menos restritivos para empréstimos VA do que hipotecas convencionais.
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Taxa de juros:As taxas de empréstimo do VA são geralmente mais baixas do que qualquer outra hipoteca. As taxas são determinadas com base em vários fatores, incluindo a pontuação de crédito do mutuário, o tipo de empréstimo e as condições atuais do mercado.
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Limites de Empréstimo:Se o mutuário não tiver um empréstimo por meio do VA, ele não terá limite de empréstimo. Mas se o mutuário estiver usando um empréstimo VA, seu limite de empréstimo imobiliário VA será baseado no limite de empréstimo do condado onde ele mora. Se o veterano deixar de pagar o empréstimo, o VA será responsável por pagar ao credor até 25% do limite de empréstimo do condado menos o valor do direito que o veterano já usou.
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Termos do empréstimo:Os empréstimos do VA geralmente duram mais de 30 anos, mas é possível se qualificar para termos flexíveis, como prazos de 10, 15, 20 e 25 anos.
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Unidades:A propriedade pode ser de 1 a 4 unidades. Propriedades multifamiliares exigirão até seis meses em reservas de ativos do mutuário. Os limites de empréstimo e critérios de qualificação podem variar dependendo do número de unidades.
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Frequência:Elegível para usar o empréstimo VA pode usar seu benefício de empréstimo quantas vezes quiser ao longo de sua vida. Contanto que eles ainda sejam elegíveis para um empréstimo VA e possam se qualificar com um credor, não há limite para quantas dessas hipotecas eles podem fazer ao longo de sua vida. Simultaneamente, é possível ter mais de um empréstimo VA em determinadas circunstâncias.
Jumbo
Um empréstimo jumbo, ou hipoteca jumbo, é um empréstimo imobiliário com um valor que excede os limites da Federal Housing Finance Agency (FHFA). Ao contrário das hipotecas convencionais, um empréstimo jumbo não pode ser adquirido, garantido ou securitizado pela Fannie Mae ou Freddie Mac. As hipotecas Jumbo são projetadas para financiar propriedades e residências de alto preço em mercados imobiliários locais altamente competitivos e têm requisitos de subscrição exclusivos e implicações fiscais.
Características gerais a saber:
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Empréstimo de valor:Loan-to-value significa o valor financiado contra a casa avaliada
valor. Para empréstimos Jumbo, para taxa e prazo e saque, o valor do empréstimo depende de
as diretrizes de cada banco, incluindo o valor em dólar sacando. Normalmente, o empréstimo para
valor sobe para 80%.
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Pontuação de crédito:Pontuações de crédito mais altas. Muitos credores exigem uma pontuação de crédito de cerca de 700 ou mais para muitos empréstimos jumbo e normalmente não aceitam pontuação inferior a 660.
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Renda:Deve ter verificação de renda por meio de contracheques/W2s ou declarações fiscais (autônomos), cartas de prêmios, pensões, etc.
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Índice de dívida sobre receita (DTI):Exige maior fluxo de caixa. Os credores hipotecários geralmente procuram um índice dívida sobre receita (DTI) - calculado dividindo os pagamentos mensais da dívida pela renda mensal bruta - de cerca de 43% ao emitir empréstimos hipotecários jumbo.
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Reservas Necessárias:Ativos adicionais. Como uma salvaguarda contra a possibilidade de pagamentos perdidos em empréstimos jumbo, os credores geralmente exigem que os candidatos provem que têm acesso a poupanças ou outros ativos líquidos suficientes para cobrir até um ano de pagamentos de empréstimos.
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Taxa de juros:Taxas de juros mais altas. O risco adicional associado a esse tipo de empréstimo normalmente leva os credores a aumentar os juros em 1 ou 2 pontos nas taxas fixas em comparação com as taxas vigentes nos empréstimos convencionais; no entanto, uma hipoteca de taxa ajustável é uma opção bem explorada para garantir a taxa mais baixa possível.
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Termos do empréstimo:Os empréstimos jumbo geralmente duram mais de 30 anos, mas é possível se qualificar para termos flexíveis, como prazos de 10, 15, 20 e 25 anos.
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Avaliações adicionais:Além da avaliação de propriedade padrão exigida para qualquer empréstimo hipotecário, os credores jumbo podem exigir uma avaliação de "segunda opinião" para confirmar o valor de mercado da propriedade. Como as propriedades sujeitas a empréstimos jumbo geralmente são grandes e incomuns em comparação com as propriedades vizinhas, cada avaliação provavelmente será mais cara do que uma propriedade mais tradicional.
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Custos de fechamento mais altos:Para ajudar a cobrir o custo do processo de verificação mais extenso necessário para empréstimos jumbo, os credores geralmente cobram uma porcentagem mais alta do preço de compra (ou seja, mais "pontos") como custos de originação de empréstimos.
Não-QM
Um empréstimo não QM, ou uma hipoteca não qualificada, permite que você se qualifique com base em métodos alternativos, em vez da tradicional verificação de renda exigida para a maioria dos empréstimos. Essa é a principal diferença entre os empréstimos QM e Non-QM. Este tipo de hipoteca não atende aos requisitos do Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) para ser considerada uma hipoteca qualificada (QM Loan)
Esses empréstimos são para mutuários com circunstâncias únicas de qualificação de renda e possíveis problemas de crédito.
Os empréstimos não QM são a única maneira de tornar as oportunidades de investimento plausíveis para muitos proprietários de imóveis e investidores imobiliários em potencial.
Benefícios de hipoteca não QM
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A maioria de seus programas não exige declarações fiscais para verificação de renda
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Maior flexibilidade de subscrição
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Flexibilidade nos cálculos de receita
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Flexibilidade nos requisitos de histórico de trabalho
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É necessário um adiantamento mínimo de 10% para residências principais
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Flexibilidade nas pontuações de crédito (com maior impacto na taxa de juros e no loan-to-value)
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Sem Empréstimos de Renda ou Empréstimos de Renda Declarada em propriedades de investimento
Contando a receita de aluguel (incluindo Airbnb e VRBO)
Produtos hipotecários não QM disponíveis
Os empréstimos não QM tendem a ser flexíveis e adaptáveis de acordo com as condições do mercado. Devido a essas circunstâncias, os produtos não QM estão constantemente mudando e atualizando e entrando e saindo de sua disponibilidade.
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Empréstimos por Extrato Bancário
Para este programa Non-QM, os extratos bancários são o único documento necessário para verificar a renda. Os mutuários podem se qualificar com apenas três meses de extratos bancários; no entanto, os programas mais populares são os empréstimos de extrato bancário de 12 ou 24 meses. Esse empréstimo costuma ser uma boa solução para mutuários autônomos, proprietários de empresas, corretores de imóveis, consultores e empreendedores.
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Empréstimos de investimento sem renda (Empréstimos DSCR - Índice de Cobertura de Serviço da Dívida)
Os empréstimos de investimento DSCR permitem que os investidores construam seu portfólio imobiliário com menos contratempos. O empréstimo do índice de cobertura do serviço da dívida usa a renda do aluguel da propriedade para se qualificar e não considera a renda do mutuário. O índice é calculado dividindo-se a receita operacional líquida anual do aluguel da propriedade pelo total de pagamentos anuais do serviço da dívida. Se o DSCR for 1,0 ou superior, geralmente é aceito pelos credores e, se for inferior a 1,0, algumas exceções devem ser consideradas para se qualificar.
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Empréstimos Nacionais Estrangeiros
Um empréstimo nacional estrangeiro é um tipo de empréstimo projetado para cidadãos não americanos que desejam comprar uma casa nos Estados Unidos. Não há necessidade de um número válido de Seguro Social, pontuação FICO dos EUA ou Número de Identificação Fiscal Individual (ITIN). Para se qualificar, o mutuário precisará apenas de um passaporte válido e do adiantamento (geralmente 30% do preço de compra) e do custo de fechamento disponível.
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Empréstimos Jumbo com 10% de entrada
Embora os empréstimos jumbo tradicionais ainda exijam 20% de entrada, oferecemos empréstimos jumbo de quase US$ 3 milhões com apenas 10% de entrada, até 50% de relação dívida/receita e flexibilidade nas pontuações de crédito. Empréstimos jumbo com 10% de entrada costumam ser a solução ideal para compradores iniciantes que ainda podem ter grandes empréstimos estudantis e outras dívidas de crédito, como empréstimos estudantis ou contas médicas. O programa de empréstimo jumbo de 10% de entrada também é adequado para pessoas com alta renda que desejam investir seu dinheiro em outros ativos.
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Empréstimos ITIN (Número de Identificação do Contribuinte Individual)
Um empréstimo hipotecário ITIN é um tipo de empréstimo hipotecário projetado especificamente para indivíduos que não possuem um número de Seguro Social. Em vez disso, eles usam seu Número de Identificação do Contribuinte (ITIN) como a principal forma de identificação. A documentação e os requisitos de crédito variam de acordo com o credor, mas geralmente usamos declarações fiscais, declarações de lucros e perdas, extratos bancários ou ativos temporários para documentar a receita.
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Empréstimos à habitação apenas com juros
Existem empréstimos imobiliários apenas com juros em empréstimos fixos de 40 anos, empréstimos fixos de 30 anos, braços 7/1 e braços 5/1. Você só pagará os juros durante os primeiros 10 anos do empréstimo, proporcionando uma economia significativa ao longo da vida do empréstimo. No entanto, é importante lembrar que você não pagará o saldo principal durante o período somente de juros.
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Empréstimos de eventos de crédito recentes
Eventos de crédito recentes podem dificultar a obtenção de um empréstimo porque muitos credores os veem como uma bandeira vermelha. No entanto, existem programas de empréstimo para mutuários com eventos de crédito recentes, incluindo execução duma hipoteca, venda a descoberto e falência. Embora existam opções para apenas um dia antes do evento de crédito, os termos do empréstimo geralmente melhoram quanto mais tempo, mesmo em um ou dois anos.
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Empréstimos para imóveis comerciais
Há uma variedade de empréstimos construídos explicitamente para as necessidades dos investidores imobiliários que desejam expandir seu portfólio para incluir residências unifamiliares, propriedades de 2 a 4 unidades, condomínios, sobrados, multiuso e multifamiliares com cinco ou mais unidades. propriedades.
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